Arrendamientos Urbanos
Un arrendamiento puede establecer una relación jurídica durante muchos años. La diferencia entre un contrato bien planteado y uno deficiente suele apreciarse cuando las circunstancias cambian o alguna de las partes quiere terminar la relación.
Asesoramos a propietarios y arrendatarios en contratos de vivienda y, especialmente, en arrendamientos de locales de negocio y otros inmuebles vinculados a una actividad empresarial.
Redactamos y negociamos contratos, revisamos duración, renta, garantías, obras, cesión, subarriendo, resolución y demás condiciones relevantes. Cuando surge un conflicto, intervenimos en reclamaciones por incumplimiento, rentas, resolución contractual, recuperación del inmueble y otras controversias derivadas de la relación arrendaticia.
¿Puede el inquilino dejar un local antes de que termine el contrato?
En los locales no existe el desistimiento legal de cuatro meses previsto para determinados arrendamientos de vivienda. La salida anticipada dependerá de la cláusula contractual, de la existencia de una causa de resolución o de un acuerdo con el propietario. Si el contrato no permite desistir y el inquilino abandona sin causa, el arrendador puede reclamar rentas, penalizaciones o daños, aunque deberá evitarse una duplicidad de indemnizaciones.
¿Se puede ceder o subarrendar un local sin permiso del propietario?
Salvo que el contrato lo prohíba o establezca otra regla, la LAU permite ceder el contrato o subarrendar el local cuando en él se ejerza una actividad empresarial o profesional, sin necesidad de consentimiento previo del arrendador. La cesión o el subarriendo deben notificarse fehacientemente en el plazo de un mes. El arrendador tiene derecho, con carácter general, a elevar la renta un 10 % en el subarriendo parcial y un 20 % en la cesión o subarriendo total.
¿Cuántos meses de fianza se exigen al alquilar un local?
La fianza legal en metálico es de dos mensualidades de renta para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda. Por ejemplo, si la renta mensual es de 1.500 euros, la fianza legal será de 3.000 euros. Además, pueden pactarse garantías adicionales, como aval bancario, depósito complementario o seguro de impago, sin un límite máximo fijado por ley, a diferencia de los alquileres de vivienda, donde estas garantías están limitadas a un máximo de dos mensualidades.
¿Puede resolverse el alquiler de un local por impago de una mensualidad?
Sí. La falta de pago de la renta o de cantidades asumidas por el arrendatario es causa legal de resolución. Antes de presentar una demanda de desahucio conviene valorar un requerimiento fehaciente de pago, porque puede influir en la posibilidad de enervación. Si el arrendatario paga dentro del plazo legal y no ha enervado anteriormente ni ha sido requerido con la antelación exigida, podría evitar el desahucio en determinados casos.