Derecho Inmobiliario
Las operaciones inmobiliarias relevantes requieren analizar mucho más que el contrato de compraventa. La situación jurídica del activo, su explotación, cargas, contratos existentes y posibles contingencias pueden condicionar el valor y la viabilidad de toda la operación.
En Cidoncha Abogados asesoramos en adquisiciones, transmisiones y operaciones sobre inmuebles y activos inmobiliarios, desde la fase inicial de negociación hasta su formalización.
Realizamos la revisión jurídica del activo, negociamos cartas de intenciones, arras, opciones y contratos de compraventa y coordinamos los distintos aspectos jurídicos necesarios para ejecutar la operación. También intervenimos en conflictos relacionados con la propiedad, posesión, cumplimiento contractual y derechos sobre inmuebles.
¿Pierdo las arras si el banco no me concede la financiación?
La denegación de financiación no permite recuperar automáticamente las arras. Si el contrato incluye una condición suspensiva que supedita la compra a obtener una hipoteca, puede recuperarse el importe si se acredita el rechazo bancario en los términos pactados. Si no existe esa cláusula, unas arras penitenciales pueden perderse aunque el comprador no consiga financiación. Conviene solicitar la hipoteca con diligencia y conservar las ofertas, solicitudes y comunicaciones del banco.
¿Se puede comprar un inmueble que tenga cargas?
Sí, pero antes debe solicitarse una nota simple actualizada y comprobar hipotecas, embargos, afecciones fiscales, servidumbres y posibles limitaciones. Lo habitual es pactar que las hipotecas se cancelen en la escritura y que el importe pendiente se descuente del precio. Un embargo no desaparece por vender el inmueble, salvo que se cancele o se acuerde una solución válida con el acreedor y el registro.
¿Qué ocurre si compro un inmueble que ya está alquilado?
La compraventa no extingue automáticamente el arrendamiento. En vivienda, el comprador puede quedar subrogado en el contrato durante los primeros cinco años, o siete si el arrendador anterior era una persona jurídica, con independencia de la duración pactada en determinados supuestos. Antes de comprar hay que revisar el contrato, la fecha, la renta, la fianza, posibles impagos y si el arrendamiento está inscrito o sujeto a alguna protección especial.
¿Está obligado el comprador a pagar los honorarios de la inmobiliaria?
No necesariamente. El pago depende de quién haya contratado a la inmobiliaria, de lo pactado y de la información facilitada antes de la operación. En la compraventa de una vivienda, el comprador no debe asumir automáticamente los honorarios por el mero hecho de adquirir el inmueble; debe comprobarse si existía un encargo válido, si se informó claramente del coste y si aceptó expresamente esa obligación.